Emlak komisyonu yasal olarak yüzde kaç, kim öder?

Alım satıma aracılık hizmetinde komisyon, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Kiralamada ise hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira bedelinden fazla olamaz. Bu bedel, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır: satışta alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2 uygulamasının kaynağı budur.

Dayanak, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesi (Resmî Gazete, 5 Haziran 2018 – 30442; madde 14 Ekim 2020 – 31274 ile değişik).

Oranlar

İşlem	Üst sınır	Hesap tabanı
Alım satım	Yüzde 4	Sözleşmedeki satış bedeli, KDV hariç
Kiralama	Bir aylık kira	Sözleşmedeki kira bedeli, KDV hariç

Üst sınır toplam bedeldir, taraf başına değil. 5.000.000 TL'lik bir satışta hizmet bedeli en fazla 200.000 TL olur; eşit paylaşımda alıcı ve satıcı 100.000'er TL öder. KDV bu tutarın üzerine ayrıca eklenir.

Kim öder?

Yönetmeliğin 20. maddesinin beşinci fıkrası açık: hizmet bedeli, aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Yani "kim öder" sorusunun cevabı önce sözleşmede, sözleşme susuyorsa kanunda.

Buradan üç sonuç çıkıyor:

• Tek taraftan tam yüzde 4 almak, ancak sözleşmede açıkça öyle yazıyorsa mümkün.
• Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmışsa yine sadece bir hizmet bedeli alınabilir (altıncı fıkra). İki ayrı sözleşme, iki ayrı komisyon anlamına gelmiyor.
• Alım satım ya da kiralamaya aracılıkla birlikte ekspertiz, ilan gibi başka hizmetler de verilirse, ayrı sözleşme düzenlenmiş olsa dahi tek hizmet bedeli alınır ve o bedel yine aynı üst sınıra tabidir (üçüncü fıkra).

Taşınmaz gösterme ücretsizdir

Yönetmelik 19. maddesinin dördüncü fıkrası tek cümle: taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Yer gösterme belgesi imzalatmak ayrı şey, gösterme karşılığı para istemek ayrı şey; ikincisi yasak.

Hizmet bedeline ne zaman hak kazanılır?

Dördüncü fıkraya göre işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır. Sözleşmenin imzalanması tek başına yetmiyor; hizmetin görülmesi gerekiyor.

Ortak çalışmada (yönetmelik 18. madde) bedel, aracılık sözleşmesinde belirtilen işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesindeki usulde paylaşılır. O sözleşmede paylaşım yazmıyorsa bedel taraflar arasında eşit bölünür.

Sık yapılan üç hata

1. KDV'yi tabana katmak. Üst sınır KDV hariç bedel üzerinden hesaplanıyor. KDV dahil tutardan yüzde 4 almak sınırı aşar.
2. İki sözleşme, iki komisyon sanmak. Alıcı ve satıcıyla ayrı sözleşme yapmak toplam bedeli artırmıyor.
3. Kiralamada "bir aylık kira + KDV"yi yanlış kurmak. Sınır bir aylık kiranın KDV hariç tutarı; KDV bunun üzerine eklenir, tabana girmez.

Sık sorulanlar

Komisyon oranı pazarlığa açık mı? Evet. Yönetmelik üst sınır koyuyor, taban belirlemiyor. Daha düşük oran serbestçe kararlaştırılabilir.

Alıcıdan hiç komisyon alınmayabilir mi? Alınabilir. Sözleşmede öyle kararlaştırılırsa bedelin tamamı satıcıya yüklenebilir; sınır yine toplam yüzde 4.

Kiralamada depozito komisyona dahil mi? Hayır. Sınırın tabanı kira bedeli; depozito kira bedeli değil.

Sözleşmede oran yazmazsa ne olur? Yetkilendirme sözleşmesinde hizmet bedeli oranı veya tutarı bulunması gereken zorunlu unsurlardan biri. Yazılmaması uyuşmazlıkta işletmenin aleyhine sonuç doğurur.

---

Komisyonun kim tarafından, ne zaman ve ne kadar ödendiğini ilan bazında takip etmek isterseniz komisyon takibi sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Yönetmeliğin güncel hâli için mevzuat.gov.tr adresindeki resmî metni esas alın.